Статья от 28.04.2014

С решением продать ипотечную квартиру приходится сталкиваться лишь небольшой части банковских должников. Кто-то соглашается на продажу в связи с ухудшением материального положения, кто-то — в связи с семейными проблемами или переездом, кто-то — просто потому, что данное жильё перестало соответствовать его требованиям. Иногда инициатором продажи выступает банк. Такое случается, если оговоренные в рамках договора обязательства заёмщик не выполняет или выполняет их не в полной мере.

Собственно говоря, существует несколько вариантов реализации ипотечной квартиры. Все они предусматривают получение согласия банка и должны быть вписаны в действующий договор займа. Также заёмщик может изыскать средства на досрочное погашение ипотеки — в этом случае он становится полноправным собственником и может в дальнейшем ускорить продажу жилья. Продать ипотечную квартиру может и банк — по решению суда. В этом случае прежнего владельца-заёмщика может ждать принудительное выселение и длительные судебные тяжбы без особых перспектив.

Продать ипотечную квартиру и остаться в рамках закона

Так как же всё-таки продать ипотечную квартиру и не остаться без средств? Рассмотрим все варианты более подробно:

1) С согласия банка

Разрешение банка в любом случае потребуется. Проводить сделки с ипотечной недвижимостью без него нельзя. От заёмщика в данном случае потребуется письменное заявление с указанием объективных причин для продажи квартиры. Таковыми могут считаться:

- изменение финансового положения;

- невозможность дальнейшей выплаты займа;

- переезд/смена места жительства;

- желание приобрести другую квартиру - большей площади, в другом районе, в другом городе.

При этом важно помнить, что проще всего будет продать ипотечную квартиру при непосредственном участии банка, доверив его представителям юридическое сопровождение сделки.

2) С согласия банка, но без его участия

Самостоятельна продажа ипотечной квартиры производится с согласия банка, но без юридического сопровождения с его стороны. Соответственно, придётся предоставлять банку гарантии погашения займа. В этом качестве обычно выступает нотариально заверенное соглашение, по которому покупатель обязуется перевести на счёт банка оговоренную сумму, которая и пойдёт на погашение займа.

Дальнейшие процедуры предполагают получение новым владельцем квартиры банковской закладной и документов, подтверждающих факт погашения кредита, а затем регистрацию этого факта в соответствующих госучреждениях. После этого собственником квартиры становится покупатель.

Если сумма, выплаченная банку, не составляет полной стоимости квартиры — остаток выплачивается прежнему владельцу (заёмщику), после того как договор купли/продажи будет должным образом зарегистрирован.

Важно знать: при покупке ипотечной квартиры без банковского сопровождения важно настоять на собственноручном внесении средств при погашении займа. В этом случае вы избежите рисков, связанных с неисполнением продавца (заёмщика) своих обязательств перед банком. То есть банальной ситуации, когда деньги просто не дойдут до банка и будут присвоены, а вы будете вынуждены повторно гасить чужие долги.

3) Не квартира, но ипотека

Этот вариант именуется переуступкой займа и применяется в случае, если продажа ипотечной квартиры производится при полном согласии сторон. Недвижимость в этом случае остаётся в статусе залоговой, а вот статус заёмщика принимает на себя покупатель. При этом он проходит ту же проверку, что и обычный претендент на получение ипотечного займа. А выгода для продавца складывается в том, что покупатель выплачивает ему сумму, равную сумме уже внесенных в счёт оплаты по договору кредитования средств.