Статья от 18.11.2012

Примерно 10 лет назад  стало популярным приобретать квартиры  через жилищные кооперативы. Объясняется это тем, что люди просто не поспевали за стремительно растущим ценами на жилье, а кооперативы предлагали приобрести квартиру и частичное право на нее. Частично, потому что оплачивать можно было неполную стоимость квартиры с последующим погашением долга за оставшуюся часть. Это было очень удобно, так как не нужно было брать банковский кредит и платить по нему сумасшедшие проценты, чтобы внести остаток средств за квартиру. Но из-за нечестности председателей кооперативов и склонности их к махинациям и наживе начались громкие судебные разбирательства пайщиков против  руководства кооперативов. Это заставило внести кое  какие коррективы в законодательство по сделкам такого рода, что существенно отразилось на популярности  этих сделок. Около десяти   лет прошло, прежде, чем люди снова вспомнили об этой забытой альтернативе. Ситуация изменилась. Компании застройщики, не имеющие средств, в полном объеме, чтобы  начать и закончить строительство многоквартирных домов, прибегают к не так давно забытой схеме, которая использовалась десять лет назад при покупке кооперативных квартир. По сути, эту схему никто не отменял, просто работать по ней стало намного сложнее из-за поправок в законе, которые были приняты после многочисленных судов.
Но  в условиях жилищного кризиса приходится находить выходы. И тут вспомнили об этом методе. Застройщики, не имеющие возможности работать по закону ФЗ-214,решили прибегнуть к схеме «жилищно-строительный кооператив» и вспомнить все принципы  ее работы. Все - таки, существует же правовое регулирование деятельности таких кооперативов(116 статьей Гражданского кодекса РФ «Потребительский кооператив»). Так почему же тогда нет самих кооперативов? По сути своей, жилищно-строительный кооператив -это «добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме»,так написано в документе жилищного кодекса РФ.
Граждане, вступающие в жилищно-строительный кооператив и вносящие свои денежные средства за квартиру или нежилое помещение, принимают участи е в строительстве, реконструкции, ремонту и содержанию многоквартирного дома.
Членом кооператива могут стать граждане, достигшие 16 лет, а также юридические лица.
Как организовать ЖСК
Чтобы создать жилищно-строительный кооператив необходимо организовать собрание потенциальных  учредителей. Это должны быль люди, которые хотят стать членами данной организации. Должно пройти голосование за создание жилищного кооператива. Должны быть утверждены все его члены, и это необходимо зафиксировать  все документально в виде протокола. Далее ЖСК нужно  пройти регистрацию и стать юридическим лицом.
Как  любая организация, так и  ЖСК должен иметь устав, который бы содержал все сведения о названии, расположении, целях и предмете деятельности организации, об условия и порядке вступления, а также выхода в данную организацию. Также в уставе должны быть прописан порядок выплат паевых взносов, ответственности сторон в случае нарушения обязательств, полномочия и компетенция членов управления кооперативом  и органов, контролирующих его деятельность. Помимо этого должен быть прописан алгоритм действий в вопросах организации и функционирования ЖСК.
Жилищный кооператив не должен состоять менее чем из 5-ти членов. А также их число не должно превышать число квартир в строящемся(покупаемом) доме. Правлением кооператива являются сами его члены. В случае, когда количество членов кооператива более 50,то избирается правление кооператива, путем общего голосования. Правление осуществляет деятельность кооператива. На собрании пайщиков также избирается ревизионная комиссия, которая следит за деятельностью правления кооператива.
Контроль работы ЖСК
Ревизионная комиссия избирается на 3 года. Члены комиссии обязаны регулярно(ежегодно) проводить проверку финансовой и хозяйственной деятельности кооператива. Результаты должны быть запротоколированы и представлены на общем собрании членов кооператива  в годовом отчете. Возможны также внеплановые проверки деятельности кооператива при необходимости.
Как стать членом ЖСК?
Необходимо написать заявление о приеме в ЖСК. Его должны рассмотреть на общем собрании членов кооператива не позднее текущего месяца и уведомить  желающего вступить в кооператив о своем решении. После внесения вступительного взноса  и положительного решения общего собрания юридическое или физическое лицо становится членов жилищно-строительного кооператива.
Получение жилья в ЖСК
Согласно закону ЖК РФ, решение о заселении в квартиру пайшика принимает общее собрание членов ЖСК. То есть ,даже при полном внесении средств за жилое помещение, заселение в квартиру может и не произойти, если его не одобрило общее собрание. Каждый член кооператива должен понимать, что ему предоставят квартиру в соответствии  с размером его паевого взноса.
Чем опасен пай?
Паи могут принадлежать как к одному, так и к нескольким членам кооператива. Причем, не важно, граждане это или юридические лица. Но ,по сути, пай – это не жилое помещение и не часть его. В этом и вся опасность кооператива. Раздел такой квартиры между членами, имеющими право на пай, может быть допущен только в случае, когда каждый из пайщиков сможет   получить изолированное помещение или иметь возможность перепланировки неизолированных комнат в изолированные. Соответственно, подобные разделы будет производить суд.
Получение права собственности на квартиру
Только после полного погашения всех паевых взносов на квартиру, можно оформить документ на право собственности жилого помещения. Кроме своей квартиры, член кооператива становится собственником помещений в этом доме, то есть лестницы, лифты, межквартирные и лестничные площадки, лифтовые шахты, коридоры, чердаки, подвалы, технические этажи и даже земельный участок, на котором построен этот дом. За это собственник тоже несет ответственность наравне с другими собственниками в доме.
Выход из ЖСК
При желании можно выйти из ЖСК. Необходимо написать соответствующее заявление. При полном или частичном внесении паевых взносов за жилое помещение, ему возвращают уплаченные средства, взыскав все прописанные в уставе штрафы и пени.
Существует ли опасность отнятия квартиры  ЖСК у пайщика?
Это может произойти в случае, когда член ЖСК не оплатил паевой взнос полностью и его исключили из членов ЖК общим собранием членов ЖСК за невыполнение своих обязательств перед  ЖСК и  без объяснения причин.
Законна ли сейчас продажа квартир по системе ЖСК?
Согласно принятым поправкам к закону 214-ФЗ ,«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»,продажа и покупка таких квартир законна в следующих случаях: если существует договор участия в долевом строительстве; застройщик выпустил жилищные сертификаты, предоставляющие собой облигации, которые закрепляют право за их обладателем получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Как и можно ли обезопасить себя, доверив деньги ЖСК?
Сегодня деятельность ЖСК жестко регламентирована законодательством РФ. Но, все же, стоит досконально изучить устав ЖСК, прежде чем вступать в него. Необходимо уделить особое внимание размеру вступительного взноса, порядку выплат. Немаловажную роль играют права и обязанности сторон, штрафы и санкции при нарушении и невыполнении обязательств.
Лучший вариант обезопасить себя - это обратиться со всеми документами к компетентному специалисту в этом вопросе и получить от него верное заключение.